מי מאיתנו לא חלם להוסיף חדר נוסף לדירה, במיוחד אם יש גג ממש מעלינו? אך מה קורה כאשר השכן שלכם מחליט לבצע בניה על גג משותף ללא הסכמה שלכם? התופעה הזו נפוצה יותר משנדמה, והיא עלולה להוביל לסכסוכים משפטיים, קנסות ואפילו צווי הריסה. במאמר זה נסביר לכם מה החוק אומר על בניה על גג משותף ללא הסכמה, איך תוכלו להתמודד עם המצב ומה משרד עו"ד אדמית כהן יכול לעשות כדי לעזור לכם לממש את זכויותיכם.
מה המשמעות המשפטית של בניה על גג משותף ללא הסכמה?
בישראל, גג של בניין משותף נחשב לרכוש משותף של כל בעלי הדירות, אלא אם צוין אחרת בצו רישום הבית המשותף או בתקנון הבניין. המשמעות היא שכל שימוש בו, כולל בניה על גג משותף ללא הסכמה, דורש אישור מפורש של רוב הדיירים – בדרך כלל 75% לפחות, תלוי בתקנון ובתוכנית בניין העיר (תב"ע). כאשר אחד הדיירים מחליט לבנות על הגג ללא אישור, הוא למעשה פוגע בזכויות הקניין של השכנים האחרים ועלול לעבור על חוק המקרקעין.
המצב הזה נפוץ במיוחד בדירות גג, שבהן הדיירים מרגישים לעיתים שהגג "שייך" להם באופן טבעי בגלל הקרבה הפיזית. אך גם אם הגג מוצמד לדירתכם, זכויות הבנייה עליו אינן מוקנות לכם אוטומטית. בתי המשפט בישראל קבעו לא פעם כי בניה על גג משותף ללא הסכמה היא פעולה בלתי חוקית, גם אם הבנייה עצמה נעשית בתום לב. לדוגמה, דייר שבנה חדר על הגג ללא אישור עשוי למצוא את עצמו מתמודד עם תביעה להריסת המבנה, שלא לדבר על עלויות משפטיות נוספות.
מעבר להיבט המשפטי, ישנם גם סיכונים מעשיים. בניה על גג משותף ללא הסכמה עלולה להוביל לקנסות מהרשות המקומית, במיוחד אם לא הוצא היתר בנייה כנדרש בחוק התכנון והבנייה. יתרה מכך, בנייה כזו עשויה לפגוע במבנה הבניין עצמו – לדוגמה, להחליש את היסודות או לגרום לנזילות – מה שייצור בעיות נוספות לכל הדיירים. לכן, לפני שאתם נוקטים בצעדים כלשהם, חשוב להבין את המצב לעומק ולהתייעץ עם מומחה.
אם אתם נתקלים במקרה כזה, חשוב לפעול במהירות. משרד עו"ד אדמית כהן, בראשות עורכת הדין אדמית כהן וינשטוק, בעלת 23 שנות ניסיון בתחום המקרקעין, יכול לסייע לכם. עם מומחיות בליטיגציה ובניהול סכסוכים מסחריים הקשורים לנדל"ן, המשרד מציע ייצוג מקצועי ומסור, תוך מתן מענה אישי וזמינות גבוהה. בין אם אתם הדיירים שנפגעו מהבנייה הבלתי חוקית ובין אם אתם אלו שרוצים לבנות ולהבטיח שהתהליך יתבצע כחוק, אנו כאן כדי ללוות אתכם בכל שלב.
כיצד להתמודד עם בניה על גג משותף ללא הסכמה ולממש את זכויותיכם?
אם גיליתם ששכן ביצע בניה על גג משותף ללא הסכמה, או אם אתם שוקלים לבנות בעצמכם, ישנם צעדים מעשיים שתוכלו לנקוט כדי להגן על זכויותיכם. ראשית, בדקו את המסמכים הרלוונטיים – צו רישום הבית המשותף ותקנון הבניין – כדי להבין למי שייכות זכויות הבנייה על הגג. לעיתים, התקנון מגדיר חלוקה ברורה של הזכויות, מה שיכול לפשט את המצב. אם הגג מוגדר כמשותף, כל פעולה בו דורשת הסכמה מפורשת של הדיירים, ולא די בשתיקה או בהיעדר התנגדות.
במקרה שבו השכן כבר התחיל לבנות, תוכלו לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית ולדווח על הבנייה הבלתי חוקית. הוועדה רשאית להוציא צו הפסקת עבודה ואף צו הריסה אם לא ניתן היתר. במקביל, ניתן להגיש תביעה אזרחית בבית המשפט או לפנות למפקח על רישום המקרקעין, שמוסמך לטפל בסכסוכים הקשורים לרכוש משותף. תביעה כזו עשויה לכלול דרישה להריסת המבנה, פיצויים על הפגיעה בזכויותיכם ואף תשלומי איזון אם השכן הרוויח מהבנייה.
לעומת זאת, אם אתם מעוניינים לבצע בניה על גג משותף ללא הסכמה של כל הדיירים, כדאי שתדעו שזהו מסלול מסוכן. הדרך הנכונה היא לפנות לדיירים האחרים, להציג להם את התוכנית ולקבל את אישורם בכתב. במקרים רבים, תמורה כספית או שיפור משותף בבניין (כמו תיקון הגג) יכולים לשכנע את השכנים לתמוך ביוזמה. לאחר מכן, יש להגיש בקשה להיתר בנייה לוועדה המקומית, תוך צירוף תוכניות מפורטות והוכחת הסכמה של רוב הדיירים כנדרש.
משרד עו"ד אדמית כהן מתמחה בדיוק במצבים כאלה. עם ניסיון של למעלה משני עשורים בעסקאות נדל"ן מורכבות והתחדשות עירונית, אנו מציעים לכם ליווי מקיף – החל מניהול משא ומתן עם השכנים, דרך הגשת בקשות להיתר ועד ייצוג משפטי בבתי המשפט. השירות שלנו מתאפיין במחירים הוגנים, מסירות גבוהה וזמינות אישית, מה שהופך אותנו לבחירה המועדפת עבור לקוחות המגיעים דרך המלצות מפה לאוזן.
אם אתם חשים מבולבלים מהבירוקרטיה או חוששים מהשלכות משפטיות, אל תעמדו לבד מול האתגר. אנו כאן כדי להבטיח שהזכויות שלכם יישמרו, בין אם אתם בצד המתנגד לבנייה ובין אם אתם אלו שרוצים לממש את הפוטנציאל של הגג המשותף.
לסיכום
בניה על גג משותף ללא הסכמה היא נושא מורכב המשלב היבטים משפטיים, תכנוניים וחברתיים. אך החוק בישראל ברור – הגג הוא רכוש משותף, וכל שימוש בו דורש הסכמה של רוב הדיירים, לצד היתר בנייה כחוק. משכך, בין אם נפגעתם מבנייה לא חוקית ובין אם אתם שוקלים לבנות בעצמכם, הצעד הראשון הוא להבין את זכויותיכם ולפעול בדרך מסודרת. משרד עו"ד אדמית כהן מציע לכם את הכלים להתמודד עם האתגר – ניסיון עשיר, יחס אישי ופתרונות יצירתיים. אל תתנו לסכסוך להסלים או לחלום שלכם על דירת גג להישאר על הנייר – פנו אלינו עוד היום לקבלת ייעוץ מקצועי שיקדם אתכם צעד אחד קדימה.
