בקשה לביטול משכנתה היא הטופס הרשמי שבאמצעותו מבקשים להסיר מלשכת רישום המקרקעין רישום קיים של משכנתה על נכס. הטופס מיועד לבעלי זכות המשכנתה – לרוב הבנק או המלווה – שמצהירים כי החוב המובטח נפרע או שהמשכנתה פקעה, ומבקשים למחוק את רישומה מן המרשם.
הגשה נכונה של הבקשה מבטיחה שנסח הטאבו ישקף מצב זכויות נקי מהמשכנתה הספציפית, ותאפשר לבעל הנכס לפעול בחופשיות רבה יותר בעסקאות עתידיות.
מתי תזדקקו לבקשה לביטול משכנתה בעסקת מקרקעין?
בקשה לביטול משכנתה נדרשת כאשר משכנתה שנרשמה בעבר בטאבו על זכויות בנכס סולקה במלואה, בין אם במסגרת סיום טבעי של תקופת ההלוואה ובין אם בעקבות פירעון מוקדם או מיחזור ההלוואה. כל עוד המשכנתה רשומה במרשם, גם אם שולמה בפועל, נסח הטאבו יראה את השעבוד, ולכן בנקים, רוכשים ומשקיעים מתייחסים אל הנכס ככפוף למשכנתה קודמת.
הטופס רלוונטי במיוחד לפני מכירת נכס, רישום משכנתה חדשה או הסדרת שעבודים אחרים, שכן מרבית הגופים המממנים ורוכשי הדירות דורשים נסח נקי ממשכנתאות שאינן בתוקף. אף שבמקרים רבים הבנק מנפיק גם שטר ביטול/פדיון משכנתה, טופס בקשה לביטול משכנתה לפי תקנות המקרקעין מאפשר לבצע את המחיקה עצמה בלשכת רישום המקרקעין בהתאם לנהלי הרשות.
בד"כ, הגשת הטופס כוללת:
- מילוי טופס בקשה לביטול רישום משכנתה לפי הנוסח של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, בציון לשכת רישום המקרקעין שבה רשום הנכס.
- פירוט תיאור המקרקעין: יישוב, גוש, חלקה, תת-חלקה או ספר ודף, בהתאם לרישום הקיים בנסח הטאבו.
- ציון פרטי הממשכן או הממשכנים (בעלי הזכות בנכס שעליו נרשמה המשכנתה), לרבות שם משפחה ושם פרטי או שם תאגיד, סוג ומספר זיהוי.
- פירוט פרטי המשכנתה: מספר שטר המשכנתה, סכום המשכנתה והחלק הממושכן, לפי הנתונים הרשומים בפנקסי המקרקעין.
- הצהרת בעל או בעלי זכות המשכנתה, שלפיה הם מבקשים לבטל את רישום המשכנתה הנ"ל על המקרקעין המתוארים בטופס.
- חתימת בעל זכות המשכנתה (למשל הבנק או המלווה) במקום המיועד לכך, ואימות החתימה על ידי עורך דין המאשר כי זיהה את החותמים, הסביר להם את מהות הפעולה והם חתמו מרצונם החופשי.
במקרים מסוימים, תידרשו לצרף גם:
אישור פנימי מטעם הבנק או הגוף המממן על סילוק ההלוואה, במקביל לטופס הבקשה, בהתאם לנוהלי המוסד ולדרישות הלשכה. כאשר בעל זכות המשכנתה הוא תאגיד, ייתכן שיהיה צורך בנסח חברה, החלטת אורגנים ואישור מורשי חתימה, כדי לוודא שהגורם החותם מוסמך לפעול בשם בעל המשכנתה. במקרים שבהם מחיקת המשכנתה נעשית לפי הסדרים מיוחדים או הוראות שעה (כגון לפי תקנה 71(ב)(2) או הוראות ייחודיות אחרות), עשויה להידרש התאמה של נוסח הטופס והמסמכים לדרישות שפורסמו על ידי הרשות.
מה קורה לאחר הגשת בקשה לביטול משכנתה?
לאחר הגשת הבקשה לביטול משכנתה והמסמכים הנלווים בלשכת רישום המקרקעין, הלשכה בודקת את זיהוי המקרקעין, את התאמת פרטי המשכנתה לרישום הקיים ואת זהות בעל זכות המשכנתה החתום על הבקשה. אם כל הפרטים, החתימות והאישורים עומדים בדרישות התקנות והנהלים, רישום המשכנתה נמחק מן המרשם, ונסח הטאבו העדכני מפורסם ללא אותה משכנתה. משך הטיפול בבקשה תלוי בעומס בלשכה ובמורכבות התיק, כאשר בקשות חסרות או לא ברורות יידרשו להשלמת מסמכים או הבהרות לפני ביצוע המחיקה.
במשרדי, משרד עו"ד אדמית כהן, אנחנו עוסקים מידי יום בבקשות לביטול משכנתה ובהסרת שעבודים רשומים במסגרת עסקאות נדל"ן שונות. הליווי שלנו כולל בדיקה מוקדמת של מצב הזכויות בנכס, תיאום קבלת המסמכים מהבנק או מהמלווה, הכנת הבקשה לביטול משכנתה בהתאם לנוסח התקנות וטיפול מול לשכת רישום המקרקעין עד לקבלת נסח טאבו מעודכן, המוכיח שהמשכנתה בוטלה ברישום.
