שטר מכר הוא המסמך הרשמי שבאמצעותו נרשמת בפועל העברת הבעלות בנכס בלשכת רישום המקרקעין, והוא תנאי הכרחי להשלמת העסקה מבחינה קניינית. שטר מכר – הגשה ידנית ומקוונת משמש גם בעסקאות המתבצעות במקרקעי ישראל, ומאפשר להגיש את הבקשה לרישום הזכויות הן באופן פיזי בלשכה והן במסלול דיגיטלי בהתאם להנחיות הרשות.
מילוי מדויק של השטר, צירוף כל האישורים הנדרשים והגשה במסלול המתאים מבטיחים כי רישום הזכויות יעבור חלק, והרוכש יוכל להירשם כבעלים בנכס בתוך פרק זמן סביר.
מתי תזדקקו לשטר מכר – הגשה ידנית ומקוונת בעסקת מקרקעין?
שטר מכר – הגשה ידנית ומקוונת נדרש בכל עסקה שבה מועברות זכויות בעלות או זכויות אחרות במקרקעין הרשומים בלשכת רישום המקרקעין, לרבות דירות, מגרשים וזכויות חכירה, והוא מהווה את הבסיס לרישום שינוי הבעלות בפנקס המקרקעין. לאחר חתימת הסכם המכר עצמו וניהול התשלומים והמיסוי, שטר המכר הוא המסמך שמוגש לרשות לצורך עדכון המרשם, ולכן בלשכות רישום המקרקעין נעשה רישום הזכויות על סמך השטר ולא על סמך ההסכם.
בעסקאות המתבצעות במקרקעי ישראל, שטר המכר במתכונת של הגשה ידנית ומקוונת משקף גם את אישור רשות מקרקעי ישראל לכך שהתנאים לרישום הבעלות או הזכויות התקיימו לפי התקנות. במסלול ההגשה המקוונת, עורך הדין המגיש מאמת את החתימות ואת המסמכים באופן דיגיטלי, והשטר מועבר ישירות למערכות לשכת רישום המקרקעין, בעוד שבהגשה הידנית נדרש להגיש את השטר והמסמכים הנלווים פיזית בלשכה. הבחירה במסלול ההגשה תלויה בין היתר בסוג העסקה, בהסכמת הצדדים ובהתאמת עורך הדין לעבודה במערכות המקוונות של הרשות.
בד"כ, הגשת הטופס כוללת:
- מילוי שטר מכר – הגשה ידנית ומקוונת, לפי הנוסח שנקבע על ידי הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין, כולל פרטי לשכת רישום המקרקעין שבה רשום הנכס.
- הזנת פרטי המוכר והקונה, לרבות שמות מלאים, סוג ומספר תעודת זהות או מספר תאגיד, כתובות ופרטי קשר, בהתאם לשדות הקבועים בשטר.
- פירוט מלא של פרטי הנכס, לרבות גוש, חלקה ותת-חלקה או פרטי רישום אחרים לפי נסח הטאבו העדכני או לפי רישום מקרקעי ישראל, כאשר מדובר במקרקעין מנוהלים.
- ציון מהות העסקה וזכויות המועברות, למשל העברת מלוא הזכויות או חלק יחסי, וכן איזכור של כל שעבודים, הערות או זכויות נוספות שיש להתחשב בהן במסגרת רישום המכר.
- חתימות המוכר והקונה על גבי השטר, ואימות החתימות על ידי עורך דין בהתאם להוראות תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), כאשר בשטר המיועד להגשה מקוונת נדרש גם אישור דיגיטלי של עורך הדין.
- צירוף כל המסמכים הנלווים הנדרשים לרישום, כגון הסכם המכר, אישורי מס שבח ומס רכישה, נסח טאבו עדכני ואישור תשלום אגרה עבור רישום העסקה.
במקרים מסוימים, תידרשו לצרף גם:
מסמכים המעידים על עמידה בתנאים מיוחדים שנקבעו על ידי רשות מקרקעי ישראל, כאשר העסקה נוגעת למקרקעין מנוהלים, לרבות אישור על מילוי התחייבויות קודמות כלפי הרשות. כאשר אחד הצדדים לעסקה הוא תאגיד, עשויים להידרש מסמכים עדכניים על רישום החברה, נסח תאגיד ואישור מורשי חתימה, כדי לאפשר אימות תקינות החתימה על השטר. במצבים שבהם העסקה קשורה להליכים משפטיים, עשויים להידרש גם פסקי דין או אישורים שיפוטיים המאפשרים את ביצוע הרישום בלשכת רישום המקרקעין.
מה קורה לאחר הגשת שטר מכר – הגשה ידנית ומקוונת?
לאחר הגשת שטר המכר והמסמכים הנלווים, לשכת רישום המקרקעין בוחנת את פרטי העסקה, את זהות הצדדים ואת התאמת המסמכים לדרישות החוק והנהלים. אם כל הנתונים, האישורים והמיסים הוסדרו כנדרש, השטר נרשם בלשכת רשם המקרקעין, והזכויות בנכס מתעדכנות כך שהקונה נרשם כבעל הזכויות הרשמי. משך הטיפול בבקשה עשוי להשתנות בין לשכה ללשכה ובהתאם לעומס, אך ברוב המקרים הבקשה מטופלת במסגרת זמני השירות המקובלים של הרשות, כאשר בקשות חסרות או לא ברורות מעוכבות עד להשלמת המסמכים. אם במהלך הבדיקה מתברר כי חסרים פרטים, חתימות או מסמכים תומכים, הלשכה תפנה למגיש הבקשה או לנציגו ותבקש תיקון או השלמה, ורק לאחר מענה ימשיך הטיפול. עם רישום השטר בפועל, ניתן להפיק נסח טאבו עדכני המשקף את הבעלות החדשה, ובכך לקבל ראייה רשמית להשלמת העסקה ולרישום הזכויות על שם הקונה.
במשרדי, משרד עו"ד אדמית כהן, הצוות עוסק בדרך קבע בעריכת והגשת שטרי מכר, הן בהגשה ידנית והן במסלול המקוון, ומלווה לקוחות מרגע גיבוש העסקה ועד להשלמת הרישום בטאבו. הליווי כולל בדיקת נסחי רישום, התאמת השטר למאפייני העסקה, תיאום בין הצדדים והרשויות, וטיפול בכל ההיבטים הפרוצדורליים עד לקבלת נסח טאבו עדכני המעגן את זכויות הרוכש.
