בעסקאות מקרקעין, יש פער זמנים טבעי בין חתימת ההסכם לבין רישום הזכויות בפועל על שם הרוכש. בתקופה הזו, הערת אזהרה נועדה לתת ביטוי פומבי להתחייבות שנעשתה ביחס לנכס, ולצמצם את החשש מפני עסקאות סותרות או פעולות נוספות שיפגעו בזכאי.
טופס בקשה לרישום הערת אזהרה הוא אחד המסמכים המרכזיים בשלבים הראשונים של עסקת מכר, משום שהוא מאפשר לפנות ללשכת רישום המקרקעין ולבקש לרשום הערה על התחייבות לעשות עסקה, על הימנעות מעשיית עסקה, או על צורך בהסכמה, בהתאם להוראות החוק והטופס הרשמי.
מתי תזדקקו לטופס בקשה לרישום הערת אזהרה בעסקת מקרקעין?
הטופס נדרש כאשר מבקשים לרשום בפנקס המקרקעין הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין או הערה לפי סעיף 128 לחוק המקרקעין, כפי שמצוין במפורש בטופס הרשמי של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין. בפועל, מדובר במצבים שבהם בעל זכות במקרקעין התחייב בכתב לבצע עסקה, להימנע מביצוע עסקה, או כאשר יש צורך לרשום הערה על כך שביצוע פעולה מסוימת כפוף להסכמה של גורם אחר.
במכירת דירה, בהעברת זכויות, בעסקאות מול יזם, ולעיתים גם במסגרת התחייבויות הקשורות לפרויקטים של תמ"א 38, רישום הערת אזהרה הוא שלב חשוב בשמירה על האינטרס של הצד הזכאי. כל עוד הזכות עצמה טרם נרשמה על שם הרוכש, ההערה מסמנת כלפי כולי עלמא שקיימת התחייבות קודמת ביחס לנכס, ולכן היא מהווה רכיב מרכזי בבדיקות המקדמיות ובניהול נכון של העסקה.
בד"כ, הגשת הטופס כוללת:
- פרטי לשכת רישום המקרקעין שבה מוגשת הבקשה, בצירוף תאריך ומספר שטר, ככל שקיים.
- תיאור מלא של המקרקעין, לרבות יישוב, גוש או ספר, חלקה או דף, תת חלקה וכתובת.
- ציון סוג הפעולה המבוקשת, לפי האפשרויות המסומנות בטופס, התחייבות לעשות עסקה, הימנעות מעשיית עסקה, או הצורך בהסכמה.
- פרטי מי שהתחייב ופירוט זכותו במקרקעין, כולל שם, סוג זיהוי, מספר זיהוי, כתובת, מהות הזכות והחלקים בזכות.
- פרטי הזכאי שלטובתו ניתנה ההתחייבות, לרבות פרטי הזיהוי והכתובת.
- צירוף המסמכים התומכים בבקשה, כגון הסכם, ייפוי כוח בלתי חוזר או מסמך אחר, לפי סוג העסקה.
- פרטי עורך הדין המטפל ברישום הפעולה, אם הוסמך לטפל בבקשה מטעם הצדדים.
- חתימת המבקש, ובמקרים הנדרשים גם אימות חתימה על ידי עורך דין או רשם.
במקרים מסוימים, תידרשו לצרף גם:
כאשר אחד הצדדים הוא תאגיד, הטופס עצמו קובע כי יש לצרף אישור עורך דין על בדיקת מסמכי התאגיד, בהתאם להוראות תקנה 10 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011. אם יש יותר ממבקש אחד, יותר ממזכה אחד, או מבנה זכויות מורכב, יש להקפיד במיוחד על התאמה מלאה בין פרטי הצדדים, פרטי הנכס והמסמכים המצורפים, כדי למנוע דחייה או דרישה להשלמת פרטים בשלב הבדיקה.
מה קורה לאחר הגשת טופס בקשה לרישום הערת אזהרה?
לאחר שהבקשה מוגשת, בלשכת רישום המקרקעין או באמצעות השירות המקוון, היא נבדקת על ידי הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין כדי לוודא שהטופס מולא כראוי, שהמסמכים התומכים תואמים לסוג ההערה המבוקשת, ושפרטי הצדדים והנכס מאפשרים לבצע את הרישום ללא סתירה לרישומים קיימים. בשלב הזה נבחנת גם תקינות החתימות, קיומו של אימות חתימה כאשר הוא נדרש, והאם צורפו כל האסמכתאות הרלוונטיות, כגון הסכם בכתב, ייפוי כוח בלתי חוזר או אישור עורך דין לגבי תאגיד.
אם הבקשה תקינה, ההערה נרשמת בפנקס המקרקעין ונעשית גלויה בנסח, כך שכל מי שמעיין ברישום יכול לראות שקיימת התחייבות קודמת ביחס לנכס. כאשר מתגלים פערים בין ההסכם לבין פרטי המרשם, חוסר במסמכים, או אי התאמה בזיהוי הצדדים, הלשכה עשויה לעכב את הרישום ולדרוש השלמות לפני קבלת החלטה. לאחר השלמת הרישום ניתן להפיק אישור פעולה ונהוג גם לבדוק נסח מעודכן כדי לוודא שהערת האזהרה אכן נרשמה בצורה מדויקת וללא שגיאות בפרטי הזכאים, הזכות או תיאור הנכס.
צוות משרדי, משרד עו"ד אדמית כהן, עוסק דרך קבע בליווי עסקאות מקרקעין ובהגשת מסמכי רישום ללשכות המקרקעין, ומעניק ללקוחות ליווי אישי ומסודר משלב בדיקת העסקה ועד להשלמת הרישום בפועל.
